Restrição de Uso das Áreas Comuns aos Devedores

Restrição de Uso das Áreas Comuns aos Devedores

Almejado por todos aqueles que residem em um imóvel que integra um condomínio e, principalmente, que pagam suas despesas condominiais em dia, surgiu no Tribunal de Justiça de São Paulo um precedente que permite restringir o uso das áreas comuns pelos condôminos inadimplentes.

No Recurso de Apelação interposto e tramitado perante a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo em face da sentença exarada pela 1ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros que declarou a validade de deliberação em assembléia que determinou o impedimento do condômino inadimplente de usar dos equipamentos de lazer do condomínio, entre eles o salão de festas, jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.

O julgamento do Recurso de Apelação ocorreu em 21/10/2008, sendo certo que, por unanimidade, foi negado o recurso interposto pelo condômino, ratificando a decisão do juiz de primeira instância.

O acórdão cria o precedente para a proibição nos demais condomínios que, como regra, possuem devedores de suas cotas condominiais. Na decisão foram inseridos algumas colocações por julgadores que é importante reproduzir:

“O condômino inadimplente, pela assembléia geral ordinária …, além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira).

A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino.

De outra parte, com o advento do novo Código Civil se abriu a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembléias (artigo 1.335, inciso III, do Código Civil).

Na linha do impedimento traçado pelo citado artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, lícito a assembléia, órgão soberano do condomínio, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às fls. …., vez que não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais.

Invoca-se, pela pertinência, o entendimento de RUBENS CARMO ELIAS FILHO sobre o tema em discussão: “Ou seja, nada se verifica de irregular na restrição de uso das áreas comuns e na supressão de fornecimento de serviços essenciais, quando possível. Obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembléia geral especialmente convocada para tal finalidade, observado o quorum específico para a regulamentação das áreas e serviços comuns, sempre com o objetivo de preservar o condomínio e seu síndico de responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos” (As Despesas do Condomínio Edilício, Editora Revista dos Tribunais, página 195).”

Deliberações assembleares nesse sentido trarão a preocupação a todos os condôminos inadimplentes, de colocar em dia suas cotas condominiais ao invés de comprar um carro zero, custear as despesas estudantis dos filhos em colégios fora do país ou até mesmo realizarem festas magníficas no salão de festas, fazendo nascer em todos os demais condôminos que pelo saldo da inadimplência são obrigados a contribuir com uma parcela maior na rateio, chegando, às vezes, a passar privações das quais o devedor, até então, não passava.

A todos os síndicos, caberá a atualização de seus regramentos internos, inserindo itens restritivos embasados e fulcrados na nova jurisprudência sobre o tema.

Autor:  André Mendonça Palmuti

Advogado, Pós-Graduado em Direito Processual Civil, atuante no direito imobiliário e empresarial, sócio-fundador e diretor do escritório Palmuti Advogados Associados.